AGB-Klausel auf Ver­län­ge­rung der Ver­jäh­rung von Ver­mie­teran­sprü­chen nach Rückgabe der Mietsache unwirksam

Der 8. Senat des  Bun­des­ge­richts­hof hat mit Urteil vom 08.11.2017, AZ.: VIII ZR 13/17, ent­schie­den, dass ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechs­mo­na­ti­ge Ver­jäh­rung seiner gegen den Mieter ge­rich­te­ten Er­satz­an­sprü­che nach Rückgabe der Mietsache durch All­ge­mei­ne Ge­schäfts­be­din­gun­gen (AGB) nicht ver­län­gern kann.

Die Beklagte des zugrunde liegenden Falles war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach Kündigung des Miet­ver­hält­nis­ses durch die Mieterin  erhielt die Ver­mie­te­rin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Erst mit im Oktober 2015 zu­ge­stell­ter Klage nahm die Ver­mie­te­rin  die Mieterin auf Zahlung von Scha­dens­er­satz wegen an der Wohnung ein­ge­tre­te­ner Schäden in Anspruch. Der hiergegen von der Mieterin  unter Be­zug­nah­me auf § 548 Abs. 1 BGB erhobenen Einrede der Ver­jäh­rung begegnete die Ver­mie­te­rin  mit einem Verweis auf eine in dem von ihr ver­wen­de­ten For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Be­stim­mung, nach welcher Er­satz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­schlech­te­run­gen der Mietsache erst zwölf Monaten nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses verjähren würden.

Die von der Ver­mie­te­rin erhobene Klage hatte in den Vor­in­stan­zen keinen Erfolg. Mit ihrer vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­se­nen Revision verfolgt die Ver­mie­te­rin  ihr Zah­lungs­be­geh­ren weiter. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass eine Regelung in einem For­mu­lar­miet­ver­trag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vor­ge­se­he­ne sechs­mo­na­ti­ge Ver­jäh­rung seiner Er­satz­an­sprü­che nach Rückgabe der Mietsache ver­län­gert, wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Die im streit­ge­gen­ständ­li­chen For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Klausel erschwert den Eintritt der Ver­jäh­rung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Ver­mie­ters gegenüber der ge­setz­li­chen Regelung in zwei­fa­cher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate ver­dop­pelt. Zum anderen verändert die Klausel zu­sätz­lich den Beginn des Frist­laufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rück­erhalts der Sache, sondern auf das (recht­li­che) Miet­ver­trags­en­de abstellt. Beide Re­ge­lungs­in­hal­te sind mit we­sent­li­chen Grund­ge­dan­ken des § 548 BGB nicht zu ver­ein­ba­ren und stellen bereits aus diesem Grund eine un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung der Beklagten dar. Dies führt zur Un­wirk­sam­keit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Ver­jäh­rung der Ansprüche des Ver­mie­ters ist durch be­rech­tig­te In­ter­es­sen des Mieters im Rahmen der Ab­wick­lung des Miet­ver­hält­nis­ses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt re­gel­mä­ßig auch keine be­weis­si­chern­den Fest­stel­lun­gen mehr treffen. Dem­ge­gen­über wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Ver­jäh­rungs­be­ginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu ver­schaf­fen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Ver­schlech­te­rung oder Ver­än­de­rung der Mietsache zustehen und er diese durch­set­zen oder ge­ge­be­nen­falls innerhalb der sechs­mo­na­ti­gen Ver­jäh­rungs­frist er­for­der­li­che ver­jäh­rungs­hem­men­de Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht er­sicht­lich, dass diese Prüfung nicht re­gel­mä­ßig in der vom Gesetz vor­ge­se­hen Ver­jäh­rungs­frist von sechs Monaten vor­ge­nom­men werden könnte. Vor diesem Hin­ter­grund war es das aus­drück­lich erklärte Ziel des Ge­setz­ge­bers, mit der kurzen Ver­jäh­rungs­re­ge­lung in § 548 BGB aus Gründen der Rechts­si­cher­heit und Rechts­klar­heit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über be­ste­hen­de Ansprüche im Zu­sam­men­hang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Die un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entfällt schließ­lich nicht dadurch, dass die streit­ge­gen­ständ­li­che Klausel spie­gel­bild­lich eine Ver­län­ge­rung auch seiner Ansprüche auf Ersatz von Auf­wen­dun­gen und auf Ge­stat­tung der Wegnahme einer Ein­rich­tung vorsieht. Denn auch die spie­gel­bild­li­che Ver­län­ge­rung beider Ver­jäh­rungs­fris­ten ändert nichts an dem be­rech­tig­ten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache an­knüp­fen­den Ver­jäh­rungs­frist - zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genannten Er­satz­an­sprü­chen des Ver­mie­ters eine große prak­ti­sche Bedeutung zukommt, während Strei­tig­kei­ten über Wegnahme von Ein­rich­tun­gen und Auf­wen­dungs­er­satz des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) deutlich seltener vorkommen dürften.

Zurück