Das Besich­ti­gungsrecht der Mietwohnung durch den Vermieters

In einer aktuellen Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs hat sich dieser zu grundle­genden Fragen eines Besich­ti­gungs­rechts geäußert, welches der Vermieter im laufenden Mietver­trags­ver­hältnis geltend machen kann. In dem entschiedenen Fall stand ausdrücklich im Mietvertrag der Parteien vereinbart, dass dem Vermieter oder seinen Beauftragten aus besonderem Anlass die Besich­tigung der Mieträume zu verkehrs­üb­licher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch am Samstag) freistehe.

 

Der Vermieter verlangte Zutritt zur Wohnung, welchen der Mieter verwehrte. Der Vermieter verklagte sodann den Mieter auf Gewährung des Zutrittes.

Der Bundes­ge­richtshof urteilte in seiner Entscheidung, dass grundsätzlich eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters besteht, dem Vermieter nach entspre­chender Vorankün­digung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Hierfür sei jedoch ein sachlicher konkreter Grund erforderlich. Derartige Gründe können in der Besich­tigung der Mietwohnung anlässlich eines beabsich­tigten Verkaufs der Wohnung liegen. Die räumliche Sphäre der Wohnung steht unter dem Schutz des Artikel 13 Abs. 1 Grundgesetz und das alleinige Gebrauchsrecht ist während der Mietdauer dem Mieter zugewiesen.

Allerdings besteht eine vertragliche Nebenpflicht, welche aus § 242 BGB hergeleitet wird, dem Vermieter der Wohnung den Zutritt zu gewähren im Falle eines berech­tigten Interesses. Eine solche Pflicht kann sich insoweit dann grundsätzlich auch aus dem Mietvertrag selbst ergeben und eine derartige Klausel des Vermieters ist insoweit wirksam, so der BGH. Das Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden ist gegen das Interesse des Vermieters abzuwägen. Da eine Besich­tigung in der Regel nur Minuten dauert und weniger einschneidend wäre als eine Räumung, muss bei der Besich­tigung grundsätzlich weit weniger einschneidende Vorgehens­weisen intensiv geprüft werden und an den Grund des Vermieters sind keine übertriebenen Anforde­rungen zu stellen, BGH, Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21.

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