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In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat sich dieser zu grundlegenden Fragen eines Besichtigungsrechts geäußert, welches der Vermieter im laufenden Mietvertragsverhältnis geltend machen kann. In dem entschiedenen Fall stand ausdrücklich im Mietvertrag der Parteien vereinbart, dass dem Vermieter oder seinen Beauftragten aus besonderem Anlass die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch am Samstag) freistehe.
Der Vermieter verlangte Zutritt zur Wohnung, welchen der Mieter verwehrte. Der Vermieter verklagte sodann den Mieter auf Gewährung des Zutrittes.
Der Bundesgerichtshof urteilte in seiner Entscheidung, dass grundsätzlich eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters besteht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Hierfür sei jedoch ein sachlicher konkreter Grund erforderlich. Derartige Gründe können in der Besichtigung der Mietwohnung anlässlich eines beabsichtigten Verkaufs der Wohnung liegen. Die räumliche Sphäre der Wohnung steht unter dem Schutz des Artikel 13 Abs. 1 Grundgesetz und das alleinige Gebrauchsrecht ist während der Mietdauer dem Mieter zugewiesen.
Allerdings besteht eine vertragliche Nebenpflicht, welche aus § 242 BGB hergeleitet wird, dem Vermieter der Wohnung den Zutritt zu gewähren im Falle eines berechtigten Interesses. Eine solche Pflicht kann sich insoweit dann grundsätzlich auch aus dem Mietvertrag selbst ergeben und eine derartige Klausel des Vermieters ist insoweit wirksam, so der BGH. Das Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden ist gegen das Interesse des Vermieters abzuwägen. Da eine Besichtigung in der Regel nur Minuten dauert und weniger einschneidend wäre als eine Räumung, muss bei der Besichtigung grundsätzlich weit weniger einschneidende Vorgehensweisen intensiv geprüft werden und an den Grund des Vermieters sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen, BGH, Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21.
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