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Keine Flächenberücksichtigung von 50% bei nicht überdachter Dachterrasse
In einer von der Kanzlei Roth | partner Rechtsanwaltspartnergesellschaft selbst erstrittenen Entscheidung hat das Amtsgericht Dresden mit Urteil vom 22.04.2026, Az. 148 C 3662/25, bestätigt, dass eine nicht überdachte Loggia im Regelfall in Dresden zu 1/4 anzurechnen ist. Geklagt hatte ein Vermieter gegenüber der Mieterin auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Miete einer in Dresden gelegenen Wohnung. Zu dieser Wohnung gehörte eine Dachterrasse, welche keine Überdachung aufwies und ca. 2 Quadratmeter groß war. Der Vermieter war der Auffassung, dass diese Dachterrasse das "Highlight der Wohnung" darstelle, da aus dem Wohnzimmer durch eine verglaste Wand der Blick auf die Terrasse gewährt wurde und das Wohnzimmer hierdurch auch lichtdurchflutet sei. Insoweit verlangte der Vermieter eine Anrechnung der Terrassenfläche zu 50% als Wohnfläche. Wir traten für die Mieterin der Klage entgegen und bezogen uns auf § 4 der Wohnflächenverordnung, wonach Grundflächen von Balkonen in der Regel nur zu 25% anzurechnen sind. Dabei kommt es darauf an, ob es sich um einen einfachen Balkon handelt oder ob Objektivwerterhöhende Merkmale, wie beispielsweise eine Überdachung und ähnliches vorliegen.
Mit Erfolg!
Das Amtsgericht Dresden gab der Mieterin recht, wonach lediglich die Dachterrasse mit 25% der Fläche anzurechnen ist. Gemäß § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung sind Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 1/4, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Aus der Aufzählung folge die gesetzgeberische Wertung, dass auch eine Loggia im Regelfall zu 25% anzurechnen ist. Soweit ausnahmsweise die Hälfte der Grundfläche anzurechnen ist, so ist die in § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung vom Gesetzgeber zum Ausdruck gebrachte Wertung zu beachten, dass eine Vergleichbarkeit der Flächen einer Loggia im Vergleich zu Innenräumen nicht ohne weiteres gegeben ist. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der fehlenden Überdachung. In systematischer Hinsicht ist in § 4 Nr. 3 Wohnflächenverordnung eine hälftige Berücksichtigung für den Fall von Wintergärten vorgesehen. Daraus folgt, dass eine Loggia nur ausnahmsweise, einer qualifizierten Aufenthaltsqualität, hälftig anzusetzen ist.