Legionellen im Trinkwasser - Rechte des Mieters

Immer wieder kommt es vor, dass bei vorgeschriebenen Trinkwas­ser­prü­fungen eine erhöhte Konzen­tration von Legionellen im Wasser gefunden wird. Hierbei stellt sich dann die Frage, welche Rechte die Mieter in solchen Fällen haben.

Legionellen sind kleine Bakterien, welche sich im warmen Wasser entwickeln. Temperaturen zwischen 25°C bis 50°C bieten dabei eine optimale Bedingung für die Vermehrung dieser Bakterienart. Legionellen können zu Infektionen führen, wenn beispielsweise beim Duschen ein Wassernebel mit bakteri­en­haltigem Wasser eingeatmet wird. Das Trinken des legionel­len­haltigen Wassers ist hingegen nicht gesund­heits­ge­fährdend.

Lt. Trinkwas­ser­ver­ordnung ist der Vermieter und Hausei­gentümer verpflichtet, dass Trinkwasser in Mietwoh­nungen aller drei Jahre auf den Befall von Legionellen untersuchen zu lassen. Der Untersu­chungs­pflicht unterliegen sämtliche Anlagen in Gebäuden mit einer zentralen Warmwas­ser­ver­sor­gungs­anlage. Lediglich in Ein- oder Zwei-Famili­en­häusern gilt diese Pflicht nicht. Ferner sind Eigentümer von Gebäuden, welche keine zentrale Erwärmung oder zentralen Warmwas­ser­speicher haben, nicht verpflichtet, diese Untersu­chungen durchzu­führen.

Für diese Untersu­chungen müssen im Haus dann Wasser­proben entnommen werden. Dies kann auch dann in der jeweiligen Mietwohnung erfolgen. Oftmals sind insbesondere in den oberen Etagen die Räume betroffen. Für diese Untersuchung hat der Mieter eine Duldungs­pflicht und muss den Zutritt zur Wohnung gestatten.

Werden bei der Untersuchung weniger als 100 KbE (Kolonie bildende Einheiten) je 100 ml Wasser gefunden, dann ist dieser Wert in Ordnung. Der Vermieter muss dann die nächste Untersuchung nach dem Ablauf von drei Jahren durchführen. Ab einen Wert von 100 KbE je 100 ml Trinkwasser handelt es sich dann um eine so genannte mittlere Kontami­nation. In diesem Fall sind weitere Untersu­chungen erforderlich. Mittel­fristig muss eine Sanierung der Trinkwas­ser­in­stal­lation angestrebt werden. Ferner hat der Vermieter die Pflicht, das Gesund­heitsamt zu informieren. Eine hohe Kontami­nation liegt dann vor bei einem Wert von mehr als 1000 KbE je 100 ml Wasser. Hier muss dann die Trinkwas­ser­in­stal­lation sofort saniert werden. Ab einer Kontami­nation von 10.000 KbE je 100 ml Wasser wird vom Vermieter ein Duschverbot ausgesprochen. Hiernach sind weitrei­chende Maßnahmen erforderlich.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter umgehend das Ergebnis der Legionellen-Untersuchung bekannt­zugeben. Ausreichend hierfür ist in der Regel ein Aushang im Treppenhaus. Sofern ein Legionellen-Befall festge­stellt wurde hat der Vermieter gegebe­nenfalls gesund­heits­ge­fährdende Umstände dem Mieter sofort mitzuteilen, damit auch der Mieter Schutz­maß­nahmen ergreifen kann. Insbesondere im Hinblick auf das Duschver­halten kann die Gefahr reduziert werden.

Dem Mieter steht das Recht zu, das Mietver­hältnis mit sofortiger Wirkung zu kündigen sowie Schaden­ersatz für Umzug und Makler­kosten zu verlangen soweit der Vermieter es versäumt hat, über einen schwer­wie­genden Legionellen-Befall zu informieren. Erkrankt der Mieter an einer Legionel­le­n­in­fektion, nachdem der Vermieter seiner Pflicht zur regelmäßigen Prüfung des Trinkwassers nicht nachge­kommen ist, stehen dem Mieter Schaden­ersatz und Schmer­zensgeld zu (BGH in WuM 2015,412). Ferner stehen dem Mieter Mietmin­de­rungs­rechte zu. So hat das Amtsgericht Dresden bereits im Jahr 2014 entschieden, dass der Mieter den Mietzins um 25% mindern darf bei einer deutlich überhöhten Legionel­len­kon­zen­tration. Dabei wies jedoch auch das Amtsgericht München im Jahr 2015 daraufhin, dass kurzfristige erhöhte Konzen­tra­tionen von Legionellen nicht zur Mietmin­derung führen können.

Die dem Vermieter entste­henden Kosten der regelmäßigen Legionellen-Überprüfung kann der Vermieter als Teil der Warmwas­ser­kosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebs­kosten umlegen. Soweit eine Kontami­nation festge­stellt wird ist der Vermieter jedoch nicht berechtigt, erforderliche Sanierungs­kosten auf die Mieter umzulegen.

Wird ein erhöhter Legionellen-Bestand festge­stellt empfiehlt es sich grundsätzlich immer, einen Rechts­anwalt im Hinblick auf die Prüfung der jeweiligen Ansprüche zu kontak­tieren. Sehr gern stehen wir Ihnen hierzu zur Verfügung.