Bestimmung der ortsüb­lichen Vergleichsmiete - Sachver­stän­di­gen­gut­achten oder Mietspiegel?

Durch Beschluss vom 24.01.2023 hat der Bundes­ge­richtshof (BGH) klar zu verstehen gegeben, dass ein Gericht durch Einholung eines Sachver­stän­di­gen­gut­achtens als Erkennt­nis­quelle die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig bestimmen kann, solange das Gutachten sich auf einen Mietspiegel stützt. (BGH-Beschluss vom 24.01.2023 - VIII ZR 223/21). Der Bundes­ge­richtshof hat in dieser Entscheidung damit aber auch klarge­stellt, dass die Ermittlung der Vergleichsmiete von Wohnungen immer letztlich auf dem Mietspiegel beruhen soll. Es gibt kein Nebeneinander von einem Sachver­stän­di­gen­gut­achten und einem Mietspiegel.

In dem entschiedenen Fall begehrte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung. Nachdem der Mieter seine Zustimmung verweigerte, klagte der Vermieter. Das Amtsgericht hatte dann seine Entscheidung auf ein schriftlich eingeholtes Gutachten eines Sachver­ständigen zur Miethöhe gestützt. In diesem Gutachten war der Mietspiegel der betroffenen Gemeinde zugrunde gelegt worden und wurde vom Sachver­ständigen zur Plausi­bi­li­sierung der ermittelten Miete hinzugezogen.

Der Vermieter wehrte sich gegen die Entscheidung, welche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht im Sinne des Vermieters wiedergab. Hiergegen wehrte sich der Vermieter dann vor dem Berufungs­gericht und später vor dem BGH. Der BGH wies die Revision ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete dürfe auf der Grundlage von Erkennt­nis­quellen bestimmt werden, die die tatsäch­lichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbaren Wohnraum in einer für die freie Überzeu­gungs­bildung des Gerichts hinrei­chende Art und Weise berück­sichtigt. Dabei - so der BGH - begegne es keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Amtsgericht die Überzeu­gungs­bildung bezüglich der Vergleichs­mieten nicht unmittelbar auf den Mietspiegel stütze, sondern auf ein Sachver­stän­di­gen­gut­achten, welches wiederum seinerseits sich auf den Mietspiegel bezog. In diesem Fall lag der Überzeu­gungs­bildung des Amtsge­richts nicht nur das Sachver­stän­di­gen­gut­achten zugrunde, sondern mittelbar der Mietspiegel der betroffenen Gemeinde. Dabei ist jedoch das Sachver­stän­di­gen­gut­achten keine über den Mietspiegel hinaus­gehende zusätzliche Erkennt­nis­quelle, sondern lediglich die Überzeu­gungs­bildung auf dem im Sachver­stän­di­gen­gut­achten herange­zogenen Mietspiegel.