Mietmängel erfolgreich durchgesetzt: 10 Prozent Mietmin­derung für Mieterin

Erfolg­reicher Abschluss eines mietrecht­lichen Klagever­fahrens vor dem Amtsgericht Dresden

Unsere Kanzlei hat eine Mieterin in einem umfang­reichen mietrecht­lichen Verfahren vor dem Amtsgericht Dresden erfolgreich vertreten. Gegenstand des Rechts­streits waren zahlreiche Mängel in der seit vielen Jahren bewohnten Mietwohnung sowie die hieraus resultierende Mietmin­derung.

Das Gericht gab der Klage überwiegend statt und verpflichtete die Vermieterin insbesondere zur Beseitigung mehrerer erheblicher Mängel der Mietwohnung. Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass die Brutto­ge­samtmiete aufgrund der festge­stellten Mängel um 10 % gemindert ist.

Ein wesent­licher Streitpunkt war ein Schimmel­pilz­befall in den minera­lischen Fliesenfugen im Bereich der Badewanne bzw. Dusche. Die Vermieterin hatte sich unter anderem darauf berufen, dass die Ursache des Schimmel­befalls im Verhalten der Mieterin liegen könne. Das Gericht holte deshalb ein Sachver­stän­di­gen­gut­achten ein.

Der Sachver­ständige stellte fest, dass im Badezimmer tatsächlich Schimmel­pilz­befall in den minera­lischen Fliesenfugen vorhanden war. Als wesent­lichen Faktor benannte er die unzurei­chende Qualität der Verfugung. Vertie­fungen und Fehlstellen in den Fugen führten zu Feuchte­re­servoirs und erschwerten die Austrocknung und Reinigung. Das Gericht bewertete dies als einen baulichen Aspekt.

Entscheidend war dabei auch: Eine konkrete vertrags­widrige Nutzung durch die Mieterin konnte nicht festge­stellt werden. Die Vermieterin konnte den von ihr behaupteten Verant­wor­tungs­bereich der Mieterin hinsichtlich des Badezim­mer­befalls nicht nachweisen.

Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin daher zur Beseitigung des Schimmel­pilz­befalls im Badezimmer.

Auch hinsichtlich des Laminat­bodens im Wohnzimmer war die Klage erfolgreich. Bei der gericht­lichen Besich­tigung stellte das Gericht fest, dass sich die Fugen des Laminat­bodens teilweise ausein­an­der­gezogen hatten und einzelne Elemente nach oben gewölbt waren. Im Bereich zum Fenster bestand zwischen einzelnen Laminat-elementen sogar eine etwa 2 mm breite Spalte. Das Gericht stellte klar, dass ein mitver­mieteter Fußboden Bestandteil der Mietsache ist und während der Mietzeit in einem zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten werden muss.

Interessant ist dabei die ausdrückliche Feststellung des Gerichts, dass selbst Verschleiß­er­schei­nungen aufgrund eines gewöhn­lichen vertrags­gemäßen Gebrauchs die Erhaltungs­pflicht des Vermieters nicht ohne Weiteres entfallen lassen. Die Vermieterin wurde deshalb verpflichtet, die festge­stellten Schäden am Laminatboden im Wohnzimmer zu beseitigen.

Ein weiterer Erfolg betraf die Oberfläche der Badewanne. Bei der gericht­lichen Inaugen­scheinnahme stellte das Gericht eine raue und dunkel verfärbte Beschichtung fest. Nach Auffassung des Gerichts ging dieser Zustand über eine lediglich unerhebliche optische Gebrauchsspur hinaus. Gerade bei einer Badewanne beeinträchtige eine raue und angegriffene Oberfläche auch die Möglichkeit einer sachge­rechten Reinigung. Die Vermieterin hatte behauptet, die Beschä­digung könne durch die Verwendung stark ätzender Reinigungs­mittel verursacht worden sein. Einen entspre­chenden Nachweis konnte sie jedoch nicht führen.

Auch insoweit wurde die Vermieterin deshalb zur Instand­setzung verpflichtet.

 

Besonders relevant für die Mieterin war neben der Mängel­be­sei­tigung die Frage der Mietmin­derung.

Die Mieterin hatte zunächst eine Mietmin­derung von 25 % geltend gemacht. Das Gericht hielt nach Würdigung sämtlicher festge­stellter Umstände letztlich eine Gesamt­min­derung von 10 % der Brutto­ge­samtmiete für angemessen. Grundlage für die Berechnung war dabei die Bruttomiete einschließlich der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen.

Das Verfahren zeigt zugleich, welche Bedeutung eine fachge­rechte Beweis­er­hebung bei Streitig­keiten über Schimmel und Feuchtigkeit in Mietwoh­nungen haben kann.

Die Vermieterin hatte insbesondere bestritten, dass der Schimmel im Badezimmer auf einen baulichen Mangel zurück­zu­führen sei. Das Gericht ließ hierzu ein Sachver­stän­di­gen­gut­achten erstellen. Der Sachver­ständige nahm unter anderem Feuchte­mes­sungen und biologische Laborun­ter­su­chungen vor.

Während ein Schimmel­befall in den betref­fenden Bereichen von Küche und Wohnzimmer nicht nachge­wiesen werden konnte, wurde der Schimmel­befall im Badezimmer fachlich bestätigt. Die Ursachen konnten dort konkret eingegrenzt werden.

Damit zeigt das Verfahren auch, dass bei einem behaupteten Schimmel­befall nicht allein das sichtbare Erschei­nungsbild entscheidend ist. Maßgeblich können vielmehr die baulichen Gegeben­heiten, die Feuchtig­keits­ver­hältnisse und die konkrete Ursache des Befalls sein.

Das Verfahren zeigt exemplarisch, dass Mieter erhebliche Mängel ihrer Wohnung nicht ohne Weiteres hinnehmen müssen.

 

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