Nutzungs­ent­schä­digung bei Vorent­haltung der Mietsache

Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.2025, Az. VIII ZR 291/23, die absolut herrschende Meinung in der Rechtsprechung und  Literatur bestätigt und sich zu einem Vorent­halten der Mietsache nach Beendigung des Mietver­hält­nisses geäußert.

Der Mieter hatte das Mietver­hältnis ordentlich gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist nutzte der Mieter die Wohnung nicht mehr als solche, beließ dort aber noch eine Küche und einige Möbelstücke zurück. Der Vermieter forderte dann vom Mieter die Zahlung von Nutzungs­ent­schä­digung für die aus seiner Sicht weiter genutzte Wohnung.

Der Bundes­ge­richtshof gab dem Mieter recht und verneinte den Anspruch auf Nutzungs­ent­schä­digung. Ein Fall der Vorent­haltung hatte nicht vorgelegen, so die Richter. An dem zur Erfüllung des Tatbestands der Vorent­haltung erforder­lichen Rückerlan­gungs­willen des Vermieters fehlt es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbe­stehen des Mietver­hält­nisses ausgeht. Daher war der Anspruch auf Nutzungs­ent­schä­digung ausgeschlossen.

Fehlt es an einem Anspruch auf Nutzungs­ent­schä­digung, kann aber unter Umständen unter den Voraus­set­zungen des § 812 BGB der Vermieter für tatsächlich gezogene Nutzungen einen bereiche­rungs­recht­lichen Anspruch gegenüber dem Mieter geltend machen. Der Bundes­ge­richtshof sprach dem Vermieter einen Wertersatz zu, nachdem die Wohnung ja zur Einlagerung von Möbeln vom Mieter genutzt wurde. Nachdem die Räume nur als Lagerraum genutzt wurden, wurde der Nutzungs­er­satz­an­spruch mit lediglich 120,00 € pro Monat bemessen. Nach den Ausfüh­rungen des BGH kommt es nicht auf den objektiven Mietwert der betroffenen Wohnung an, wenn die Wohnung nicht als solche genutzt wird. Der Mieter hat anderweitige Aufwen­dungen für die Aufbewahrung der in der Wohnung belassenen Gegenstände erspart, wofür 120,00 € als „Lagerkosten“ angemessen seien.