BGH: Schönheits­re­pa­raturen müssen trotz unwirksamer Klausel vom Vermieter auf Verlangen des Mieters durchgeführt werden

Gemäß einer aktuellen Entscheidung des Bundes­ge­richtshofes (Urteil vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 270/18) muss der Vermieter bei einer unwirksamen Schönheits­re­pa­ra­tur­klausel im Mietvertrag die Schönheits­re­pa­raturen selbst durchführen, wenn der Mieter dies von ihm während des Mietver­hält­nisses verlangt.

Damit schreibt der Bundes­ge­richtshof seine aktuelle Rechtsprechung fort, wonach bei unwirksamen Schönheits­re­pa­ra­tur­klauseln der Mieter die Schönheits­re­pa­raturen selbst nicht durchführen muss. Es stellte sich in der Rechts­an­wendung dann die Frage, ob der Mieter in einem solchen Fall vom Vermieter während des laufenden Mietver­hält­nisses die Durchführung der Schönheits­re­pa­raturen verlangen darf. Dies wurde nunmehr in der Entscheidung des BGH so bestätigt. Der Vermieter muss gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Mieter die Mietsache in einem zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand weiter erhalten. Hierzu gehört es, dass eine nach der Überlassung eingetretene Verschlech­terung der Mietsache zu beseitigen ist und der zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeignete Zustand wieder­her­zu­stellen ist. An die Stelle der unwirksamen Schönheits­re­pa­ra­tur­klausel tritt dann die entspre­chende gesetzliche Bestimmung, wonach der Vermieter die Instand­hal­tungslast im Hinblick auf das Mietobjekt hat. Eine ergänzende Vertrags­aus­legung wurde seitens des Bundes­ge­richtshofs abgelehnt, mithin die Frage verneint, dass keine der beiden Parteien im Fall der unwirksamen Schönheits­re­pa­ra­tur­klausel die Kosten zu tragen habe.

Grundsätzlich sei der Zustand wie bei Wohnungs­übergabe geschuldet. Dass der Vermieter jedoch bei Durchführung der Schönheits­re­pa­raturen einen besseren Zustand durch die Neureno­vierung schafft, als der Mieter bei Anmietung der Wohnung hatte, da die Wohnung im unreno­vierten Zustand angemietet wurde, ist unerheblich und der Vermieter muss diese Situation akzeptieren. Jedoch kann der Mieter durch eine Kosten­be­tei­ligung an den Renovie­rungs­kosten mit in Anspruch genommen werden. Der Bundes­ge­richtshof hält in der Regel ein hälftige Kosten­be­tei­ligung in diesem Falle für angebracht, da der Mieter einen besseren Zustand erhält als bei Anmietung der Wohnung aufgrund des dort unreno­vierten Zustands.

Nunmehr bleibt abzuwarten, wie sich diese Entscheidung in der Praxis auswirken wird. Es kann diesseits nur vermutet werden, dass der Mieter eher nicht die Durchführung von Schönheits­re­pa­raturen vom Vermieter einfordern wird, da aufgrund der hälftigen Kosten­be­tei­ligung die Durchführung der Schönheits­re­pa­raturen in Eigenleistung deutlich günstiger sein wird. Wir halten Sie von der Fortent­wicklung informiert.