Zur Verwirkung von Kündigungs­rechten bei genehmi­gungsloser Errichtung einer Terrasse in einer Kleingar­ten­anlage

Durch ein durch unsere Kanzlei selbst erstrittenes Urteil des Landge­richts Dresden, Az. 8 S 394/22 wurde die Klage eines Verpächters gegenüber einer Pächterin eines Kleingartens abgewiesen. Die Verpächterin hatte der Pächterin im Jahr 2021 außeror­dentlich fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, da die Pächterin in der Kleingar­ten­anlage vor ihrer Laube eine Terrasse gebaut hatte. Diese war ohne Genehmigung des Verpächters errichtet worden und insoweit könne wegen dieses Umstandes jederzeit gekündigt werden, so der Verpächter.

Das Amtsgericht Dresden hatte dem Verpächter recht gegeben und hatte die Pächterin zur Räumung und Herausgabe des Kleingartens verurteilt. Die von uns hiergegen vor dem Landgericht Dresden für die Pächterin eingelegte Berufung führte zur Aufhebung des Urteils des Amtsgericht Dresden und Abweisung der Klage auf Räumung und Herausgabe des Kleingartens.

Die Pächterin hatte bereits im Jahr 2014 die streit­ge­gen­ständliche Terrasse angefangen zu bauen. Bei der Terrasse handelte es sich auch um eine, der Laube zuzurechnende bauliche Anlage, da diese aus Baupro­dukten hergestellt ist. Das Landgericht wies darauf hin, dass dem Verpächter insoweit seit dem Jahr 2014 bekannt gewesen ist, dass die Terrasse seitens der Pächterin errichtet wurde. Mithin habe der Verpächter über 7 Jahre hinweg die Terrasse geduldet, ohne dass es zu einer Abmahnung oder Kündigung gekommen war. Dies führe zur Verwirkung der Kündigungs­rechte.

Denn es liegt seit der Möglichkeit der Geltend­machung des Rechts und seiner tatsäch­lichen Ausübung eine längere Zeitspanne vor, während der Berechtigte untätig geblieben ist. Die erforderliche Dauer des Zeitablaufs richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Beweis­aufnahme habe zu dem Ergebnis geführt, dass Mitarbeiter des Verpächters Kenntnis von der Terrasse hatten und dies bereits seit vielen Jahren.

Insoweit durfte die Pächterin nach dem gesamten Verhalten des Verpächters sich darauf einrichten, dass dieser auch in Zukunft den Baurechts­verstoß nicht geltend machen werde. Neben dem Zeitmoment traten besonders auf dem Verhalten des Berech­tigten beruhende Umstände hinzu, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen. Wegen dieses geschaffenen Vertrau­en­stat­be­stands erscheint die Geltend­machung des Rechts im Jahr 2021 als eine mit Treu und Glauben unvereinbarte Härte. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht nämlich in der verspäteten Geltend­machung des Anspruchs. Es wird insoweit eine Forderung verfolgt, obwohl der Vertrags­partner bereits darauf vertrauen durfte, dass keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich auch hierauf eingerichtet hatte.